Si no quiere que el cuadro eléctrico de su Comunidad de Propietarios se parezca al que encabeza este post, empiece a preocuparse, ya que en el año 2002 se aprobó una nueva normativa, el Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, que establece la obligatoriedad de realizar inspecciones periódicas en los edificios con potencia total instalada superior a 100 kW, por un Organismos de Control Autorizado (OCA).

Según este Real Decreto los edificios de vivienda con potencia instalada superior a los 100 kW, a partir de su entrada en vigor, año 2012, tendrán que someter a una inspección periódica cada 10 años, las instalaciones comunes de baja tensión.

La dificultad para los propietarios y administradores de fincas está en saber cuál fue la potencia instalada, pues será el límite de los 100 kW quien fije la frontera entre aquellos edificios que tienen que someterse a inspecciones periódicas y aquellos otros que estarán exentos de tal obligación.

Para saber la potencia instalada de una comunidad de vecinos los profesionales se valen de una tabla como ésta para saber si claramente están obligados o no a realizar la inspección:

COLUMNA Nº 1

COLUMNA Nº2

COLUMNA Nº3

NÚMERO DE

POTENCIA UNITARIA ESTIMADA (KW)

POTENCIA TOTAL ESTIMADA (KW)

VIVIENDAS DEL EDIFICIO

X

5,5

=

ASCENSORES EN EL EDIFICIO ≤ 5 PERSONAS

X

5

=

ASCENSORES EN EL EDIFICIO > 5 PERSONAS

X

8

=

ASCENSORES EN EL EDIFICIO SIN SALA DE MÁQUINAS

X

2,8

=

PLAZAS DE GARAJE

X

0,2

=

CUARTOS TRASTEROS

X

0,1

=

METROS CUADRADOS DE LOCALES COMERCIALES ANEXOS (SÓLO DE LOCALES CON CONTADOR EN INTERIOR DEL EDIFICIO)

X

0,1

=

PUNTOS DE LUZ DEL ALUMBRADO DE ESCALERA

X

0,15

=

PUNTOS DE LUZ DEL ALUMBRADO EXTERIOR

X

0,25

=

GRUPO DE PRESIÓN CONTRA INCENDIOS

X

4

=

PISCINAS

X

4

=

TOTAL

=

KW

Nota 1: En caso de no existir algún tipo de instalación marcar “0” en la Columna nº1.

Nota 2: En caso de conocer la potencia exacta instalada, indicarla directamente en la Columna nº3.

Nota 3: Las instalaciones de un mismo edificio, se contabilizarán por C.G.P.

Con esta sencilla tabla podremos saber si nuestro edificio debe someterse a las inspecciones periódicas reglamentarias, pero a veces tanto por arriba como por abajo nos quedamos muy cerca del límite fijado de los 100 kW, lo que nos obligará a contar con la ayuda de un profesional para determinar con mayor exactitud si nuestra comunidad está sujeta a inspección.

Una vez que tenemos claro que nuestro edificio tiene que someterse a inspección, deberemos contratar con un Organismo de Control Autorizado la realización de la inspección, y ésta podrá ser favorable, condicionada o negativa, en el caso que la inspección salga “Condicionada”, la comunidad de propietarios vendrá obligada a contratar con un instalador autorizado la subsanación de las deficiencias señaladas en el informe, que dependiendo de si se trata de una deficiencia “Leve”, o “Grave” dispondrá de 60 meses o 6 meses respectivamente. Si la deficiencia es considerada “Muy Grave” el plazo de subsanación es inmediato y se comunica a la Administración. Finalmente una vez solventadas dichas deficiencias el Organismo de Control Autorizado tras una segunda visita dará el visto bueno a la instalación y lo comunicará a la Administración Autonómica.

En Andalucía todas las comunidades de propietarios de viviendas con potencia instalada superior a 100 kW y que fueron proyectadas con arreglo al Reglamento Eléctrico de Baja Tensión de 1973 y que se pusieron en servicio antes del año 2003 están fuera del plazo fijado para realizar la inspección, y por lo tanto puede recibir fuertes sanciones si no ha realizado la inspección.

Los edificios de viviendas posteriores al 2003 deberán realizar la inspección cuando les corresponda.

Por último hay que recordar que la Administración puede considerar como “Grave” el hecho de que una comunidad de propietarios obligada a ello no haya pasado realizado la inspección, pudiendo acarrear sanciones que oscilan entre los 3.005 € y los 90.151 € de multa. Pero sobre todo lo que se pone en riesgo si no se realizan las inspecciones es la seguridad de las personas, ya que el 20 % de los incendios en viviendas y comunidades de propietarios tienen su origen en una defectuosa instalación eléctrica.

Así que si cree que su edificio debió haber pasado la inspección y no lo ha hecho, exija al Presidente de su Comunidad y Administrador, en su caso, el cumplimiento de esta obligación, pues las consecuencias pueden ser graves para todos.

Nota: las comunidades de propietarios, además de estas inspecciones periódicas de instalaciones de baja tensión, también vienen obligadas a pasar otras inspecciones periódicas de: piscinas, garajes, alumbrado exterior y ascensores.

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